Бывают квартиры равнозначные по местоположению, планировке и площади. Если они и стоят примерно одинаково, то могут продаваться несколько месяцев. Чтобы продать недвижимость быстрее или дороже среднерыночной цены, нужно провести предпродажную подготовку и хоумстейджинг. Эти понятия во многом схожи, но есть и различия. Расскажу, что такое хоумстейджинг, и на примере своих проектов покажу, как с его помощью изменить облик квартиры.
Что такое хоумстейджинг
Некоторые владельцы квартир перед продажей стараются привести жилье в приличный вид: поменять перегоревшую лампочку, подклеить обои, выбросить мусор, вытереть пыль. Это предпродажная подготовка. После нее владелец оценивает жилье по средней рыночной цене, делает любительские фото и выставляет на продажу.
Если повезет, квартиру покупают быстро — за 1—3 месяца. Если не повезет, покупателя можно искать год и больше.


Квартира — это тот же самый товар, но один из самых дорогих. Поэтому, как в любой торговле, в продажах недвижимости можно применять методы маркетинга: провести исследование рынка жилья, определить целевую аудиторию и ее потребности. На основе проведенного анализа хоумстейджер вносит в обстановку небольшие изменения. Например, переставляет мебель так, чтобы комната казалась просторнее, добавляет света, создает уют.
Маркетинговое исследование рынка и подгонка квартиры под требования и желания покупателей называется хоумстейджингом. С английского это переводится как «домашняя постановка».

История появления хоумстейджинга. В 1970-е годы США захлестнула волна инфляции. Банки подняли кредитные ставки до 20%, поэтому американцы стали меньше покупать и арендовать жилье.
Во время кризиса бывший театральный декоратор Барб Шварц работала маклером, и ее доход напрямую зависел от продаж, скорости сделок и цены жилья. Поэтому при подготовке квартиры к продаже Барб стала использовать свои навыки декоратора. После небольших улучшений жилье продавалось быстрее.


Какие задачи решает хоумстейджинг:
Показывает достоинства квартиры. Чтобы привлечь покупателя, достаточно скрыть мелкие минусы или подчеркнуть плюсы. Кажется, что скрыть недостатки проще. Например, протертый линолеум можно застелить ковром, оторвавшиеся обои прикрыть тумбочкой с фикусом. Но дотошный покупатель может поднять ковер и заглянуть за тумбочку. Да и задача хоумстейджинга не прятать недостатки, а показать достоинства.
Например, в начале нулевых в моде были многоуровневые потолки. Вместе с мебелью-стенкой и комплектом мягкой мебели они создают впечатление громоздкости — интерьер словно давит на жильцов и возвращает их на 20 лет назад. Демонтировать потолок — долго и дорого. Но можно заменить грузные предметы мелкими: от стенки оставить один шкаф, вынести диван.

Еще случается, что люди продают квартиры с неоконченным ремонтом. Но покупатели не видят в таких квартирах себя, особенно если использованы темные тона.

Меняет сценарий использования пространства. Чтобы создать проект интерьера, дизайнер зонирует пространство и создает сценарий каждой зоны — обустраивает помещение под желания и потребности клиента. Хоумстейджер действует так же, но ориентируется на потребности и желания потенциального покупателя.
В каждой зоне можно обыграть несколько сценариев, но продавцы об этом не задумываются или не умеют этого сделать. Например, на фотографиях гостиной обычно показывают диван и телевизор напротив. Когда покупатель просматривает фотографии из объявления, он успевает представить всего одну картинку: сел на диван и смотрит телевизор.
А если перед диваном постелить ковер, поставить торшер с одной стороны и небольшой столик с другой, то получим три сценария: ковер придает тепло и уют, торшер добавляет дополнительный свет и интим, столик навевает мысли о чаепитии. Покупатель может представить, как отдыхает с книгой, пьет чай, читает журнал или смотрит телевизор. Хоумстейджинг предлагает больше вариантов для одной зоны.


Или еще пример из личного опыта, как изменить привычный сценарий. Часто владельцы квартир игнорируют балкон и либо просто упоминают в объявлении, что он есть, либо выкладывают фото балкона в неприглядном свете: показывают фанерный шкаф с пустыми банками, пыльные лыжи в углу и сломанный трехколесный велосипед. Покупатель видит такую картинку и воспринимает балкон как кладовку.
Хоумстейджинг может поменять назначение балкона и предложить покупателям небольшую дополнительную комнату. Для этого достаточно разобрать завалы, отнести банки в пункт приема стекла, выкинуть старый шкаф и создать место для отдыха, кабинет или летнюю оранжерею.

Подробнее можно узнать из статьи по следующей ссылке:
https://journal.tinkoff.ru/guide/homestaging/#one